Наверное, не только редакцию интересует вопрос: кто вкладывает в строительство новых и реконструкцию существующих санаторных объектов суммы, на порядок превышающие даже не планируемую прибыль, а просто выручку? Какие показатели окупаемости закладываются в подобные проекты? Чем ещё, кроме коммерческой эффективности, руководствуются инвесторы?
Единого портрета инвестора, конечно же, не существует, но в качестве примера можно рассмотреть «Группу ЛСР».
«Группа ЛСР» ведёт свою историю с 1993 года и за 30 лет стала одним из ведущих строительных холдингов страны. Холдинг работает в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Москве и Московской области, а также в Екатеринбурге и Сочи.
Помимо жилой застройки и производства строительных материалов, компания развивает направление «доходная недвижимость», включающее управление курортно-санаторными объектами, гостиничными комплексами и бизнес-центрами.
Буквально на днях в Москве прошло мероприятие, приуроченное к старту продаж путёвок в реконструированный «Группой ЛСР» пансионат «Кристалл». Пансионат зарегистрирован как юридическое лицо ещё в 1994 году, и за три последних года фиксировал убытки. По данным СБИС, за 2024 год убыток составил около 46 млн рублей. Это объясняется масштабной реконструкцией — фактически строительством «с нуля», чтобы объект смог открыть двери для гостей в этом году.
В открытых источниках назван объём вложений в пансионат — почти 12 млрд рублей. Всего в Сочи девелопер вложил около 27 млрд рублей. К вложениям в «Кристалл» добавляются инвестиции в реконструкцию санатория «Волна», приобретённого «Группой ЛСР» в 2021 году. Безусловно, такие вложения могут окупиться только при продаже высокомаржинального продукта, спрос на который растёт. Сегодня это всё, что связано с превентивной и anti-age медициной.
На момент написания статьи стоимость недельного проживания на двоих с завтраком (без лечения) составляет от 116 200 до 307 300 рублей в зависимости от категории номера. Всего в пансионате доступны 354 номера площадью от 24 до 65 кв. м, включая «медсьюты» с инфракрасной сауной и оборудованием для процедур в номере. Очевидно, что проживание — лишь часть расходов гостей. Основные затраты, придутся на медицинские услуги и питание.
Продуманная гастрономическая концепция — ключевая составляющая оздоровительного отдыха. За меню отвечает московский шеф-повар Руслан Поляков, работающий с командой нутрициологов. В основе блюд — локальные и сезонные органические продукты. Кроме того, в «Кристалле» откроют первый в Сочи ресторан Александра Оганезова — Remy Kitchen Bakery, работающий по системе à la carte.
Редакция предполагает, что с учётом дополнительных услуг общий чек за недельное оздоровление на двоих может легко превысить миллион рублей.
Чтобы понять сроки окупаемости рассматриваемого инвестора, обратимся к другому проекту «Группы ЛСР» — реконструкции «Сестрорецкого курорта» под Санкт-Петербургом. Девелопер восстанавливает по историческим чертежам сгоревший в годы войны концертный зал (5 тыс. кв. м) и строит новый корпус санатория на 399 номеров (31,7 тыс. кв. м). Медицинская зона займёт 3,7 тыс. кв. м (более 100 кабинетов), spa-центр с бассейном — 2,3 тыс. кв. м. Общие вложения, включая приобретение курорта, составят около 12,5 млрд рублей. Первых гостей планируют принять в 2026 году.
Как пишет RBC.ru со ссылкой на первого заместителя гендиректора «Группы ЛСР» Игоря Левита, инвестиции в санаторий планируют окупить за 15 лет, тогда как восстановление Курзала нерентабельно: «Там будет ресторан, концерты, но окупаемости не ожидается». Это соответствует политике холдинга в благотворительности: поддержка детей, социально незащищённых граждан и сохранение культурного наследия.
Завершая разбор кейсов, обратимся к финансовым показателям «Группы ЛСР»:
Показатель, млрд руб. |
2024 |
2023 |
Выручка |
239,2 |
236,2 |
Скорректированная EBITDA |
72,2 |
77,7 |
Чистая прибыль |
28,6 |
28,3 |
Можно предположить, что компании с достаточными денежными средствами привлекают объекты в известных курортных локациях, которые можно полностью выкупить и перестроить под свою концепцию. Т.е. речь идет не о вложениях в чужой бизнес, а о создании собственных бизнес единиц.
Для инвесторов с меньшим бюджетом барьером служат высокие ставки по депозитам (при 15% сумма удваивается за 5 лет). Однако риски и нюансы различаются: удвоить десятки миллионов проще, чем миллиарды.