Автор: Владислав Буря, все фото созданы нейросетью
Тема реновации санаториев активно звучит на всех уровнях: от городских администраций городов-курортов до федеральных министерств. Игроки отельного и санаторного рынка проводят на эту тему всероссийские конференции и запускают тематические проекты. Редакция «С.К.О.» вместе с экспертом по стратегическому развитию курортов и санаториев Владиславом Бурей решили посмотреть на этот вопрос с разных углов зрения с учётом мнений представителей санаториев, девелоперов, независимых специалистов.
Насколько масштабная проблема реновации санаториев
После распада СССР в бывших союзных республиках осталось 14 тысяч санаториев на 2,5 млн. койко-мест. Но всем новообразовавшимся государствам после 1991 года было не до развития здравниц.
Отраслевые эксперты считают, что сейчас в реновации номерного фонда и инфраструктуры нуждаются не менее 70% санаториев в России.
Чиновники более скромны в своих оценках. Министр экономического развития РФ Максим Решетников считает, что реконструкции подлежат более половины федеральных санаториев.
Но здесь нужно разделять понятия реновация и ремонт. Автор материала склоняется к тому, что полная реновация нужна около 50% санаториям, а в ремонте нуждаются не менее 80% здравниц.
К вопросу об экономической целесообразности реновации
В текущих экономических условиях вопрос массовой реновации старого советского санаторного фонда – нереальная задача. Государство, скорее всего не будет выделять огромные суммы денег в условиях, когда большие бюджетные средства идут на финансирование военно-промышленного комплекса. Кроме того, реновация объектов, куда граждан направляют по льготной путёвке, с точки зрения окупаемости вложений, – проблемная история. Конечно, есть понимание, что пенсионеры тоже хотят отдыхать в комфортных условиях, плавать в чистом бассейне и проходить процедуры в лечебных кабинетах с непотрескавшейся плиткой.
В Крыму в предыдущие годы частичным выходом из ситуации стала передача нуждающихся в реновации санаториев федеральным ведомствам. Подход себя оправдал. В переданном Федеральной налоговой службе санатории «Каникулы в Ялте» (быв. санаторий «Днепр», пгт. Гаспра, построен в 1922 г.) была проведена серьёзная реновация и строится новый восьмиэтажный спальный корпус. В санатории «Южный» (пгт. Форос, построен в 1979 г.), который стал ведомственной здравницей Министерства финансов РФ, проведена капитальная реконструкция. И таких примеров только по Крыму несколько.
В частных санаториях, вопреки здравому смыслу, вопрос реновации тоже непростой. Пока идёт рост популярности санаторно-курортного лечения любой собственник хочет по максимуму зарабатывать деньги, оттягивая процесс реновации до того момента, пока без него уже будет не обойтись.
Логику мышления бизнесмена понять можно. Реновация санатория может занять от одного года и больше. Если у здравницы всего один корпус и речь идёт о капитальной реконструкции, то объект нужно закрывать. При этом затраты, с учётом текущей экономической ситуации, довольно приличные. Чтобы окупить процесс реновации, собственник будет вынужден после завершения ремонта поднимать цены на проживание. И тогда у него меняется целевая аудитория (как минимум на 60-70%). Сможет ли он привлекать аудиторию более высокого ценового сегмента – это ещё вопрос. А рисковать никто не хочет. Ведь нарабатывать новый пул лояльных клиентов – это время. Можно не менять ценовую политику, но тогда окупаемость потраченных на реновацию средств затянется на десятилетия.
К примеру, у инвесторов были планы сделать из одного трёхзвездочного санатория на Южном берегу Крыма пятизвёздочную здравницу. И это несмотря на старые планировочные решения, которые не позволят сделать объект таким, чтобы он соответствовал мировым стандартам, то есть реальным пяти звёздам. Планы пока что так и остались планами, видимо, собственники посчитали, что потеря текущей аудитории санатория будет слишком чувствительной.
А вот переход из категории 3* в 4* после хорошего (не косметического) ремонта вполне может быть оправдан. Особенно если речь идёт о санаториях на популярных бальнеологических курортах с растущим трафиком гостей. Например, некоторые санатории 3* и 4* в Кисловодске имеют разницу в цене за двухместный номер (в сутки, на 2 человек) всего 4 тысячи рублей.
В России есть примеры, когда реновация здравниц является скорее социальной миссией, чем бизнес-проектом. Например, реконструкция санатория «Волна» в Сочи (объект культурного наследия), построенного в стиле «сталинский ампир». Собственнику «Волны» – группе компаний ЛСР пришлось оставить фактически только фасад, а внутри полностью переделывать несущие конструкции. Плюс ведётся постройка нового корпуса и облагораживается территория с колоннадами и каскадной лестницей. Затраты настолько велики, что они вряд ли окупятся даже за 30 лет.
При этом мы понимаем, что стоимость реновации в разных регионах России может сильно отличаться. Она разная, если сравнивать Сочи и Челябинскую область, Республику Крым и в Пермский край. Реновация санатория в Сочи окупится быстрее, чем в Якутии.
Сносить или реновировать?
Состояние объектов советского санаторно-курортного фонда очень различается. Я видел разные подходы к процессу реновации санаториев, построенных при СССР. Кто-то предпочитает снести старое здание, а кто-то хочет провести капитальную реконструкцию, закрыв глаза на довольно топорную планировку помещений, которая практиковалась в период строительства санатория. Здесь много «за» и «против».
Каждый случай нужно рассматривать индивидуально. Конечно, если речь идет о санаториях Южного берега Крыма, где частые оползневые процессы, то проще ничего не сносить, а сделать капитальный ремонт. Это быстрее и зачастую дешевле. Да, придётся пожертвовать удобствами планировки. При СССР никто не думал о разведении потоков отдыхающих, не было спа-центров, и площадь номеров оставляла желать лучшего.
Был случай из практики сотрудничества с премиальным санаторием Plaza SPA 5* в Кисловодске. Сотрудники говорили, что некоторые гости жаловались на тесные номера категории «Стандарт» (всего 22 м²). Отдельные гости вообще отказывались бронировать номера этой категории. Я посоветовал переименовать номер «Стандарт» в «Делюкс» несмотря на его размер. Во-первых, «Делюкс» может быть даже 18 м², если речь идёт об историческом здании (видел такие примеры повсеместно в Европе). Во-вторых, у гостей «Плазы» возникал когнитивный диссонанс. Как это, санаторий уровня 5* и предлагает номера «Стандарт». Почему я, премиальный клиент, должен останавливаться в «Стандартах»? В итоге Plaza SPA действительно переименовала номера.
Если речь идёт о сносе недостроя – процесс этот небыстрый и недешевый. Особенно когда нужно демонтировать фундамент. В данном случае вопрос сроков окупаемости остается открытым. Именно поэтому только в Крыму остаются невостребованными большие недостроенные санатории в с. Морское, пос. Новый Свет, г. Алуште, пос. Гаспра, пос. Кацивели.
Доктор, мы его теряем
В России есть определённое количество санаториев, которые через 10-20 лет, если их не реновировать, будут непригодными для эксплуатации. Например, в Крыму такие объекты есть в Евпатории. Они принадлежат государству, и там в лучшем случае сделают косметический ремонт. Уровень комфорта при этом радикально не изменится. Хотя есть и исключения. Например, в 2025 году капитальную реновацию будут проводить в специализированном спинальном санатории имени академика Н.Н. Бурденко. Но тут нужно учитывать важность этой здравницы для системы здравоохранения. Санаторий им. Н.Н. Бурденко – один из немногих в Крыму, который принимает инвалидов с нарушением функции ходьбы III степени и с ограниченными возможностями самообслуживания.
В последнее время много говорят о строительстве новых санаториев, но на практике ситуация не такая простая. К примеру, в сентябре-октябре 2024 г. я принимал участие в разработке концепции нового санатория в Краснодарском крае. Просчёт финансовой модели показал, что затраты на строительство здравницы вместимостью 200 номеров, будут примерно 5 млрд рублей. С учётом инфляции эта сумма в течение трёх лет строительства вполне может увеличиться ещё на 2 млрд руб. В итоге инвестор принял решение сделать пересмотр финансовой модели, вполне вероятно с коррекцией архитектурного проекта санатория.
Потенциальные инвесторы сразу хотят строить санаторий премиального уровня (даже в локациях со сложной логистикой), считая, что цены на проживание позволят окупить затраты быстрее. При этом немногие хотят задумываться о том, как они будут обеспечивать загрузку объекта, построенного, мягко говоря, в непопулярном с туристической точки зрения месте.
Уверен, что фокус внимания должен быть сосредоточен на сохранении санаториев, построенных при СССР. Здесь можно задействовать разные варианты для проведения реновации: государственно-частное партнёрство, соглашения с инвестиционными обязательствами.
В то же время я не верю в то, что даже на фоне увеличения популярности санаторно-курортного лечения, в России будет резко расти количество полностью реновированных санаториев. Хотя для отрасли это пошло бы на пользу. Рост конкуренции мог бы привести к снижению цен, а это увеличило бы количество людей, посещающих санатории. Ведь сейчас совсем небольшой процент населения России может позволить себе поездку на лечение в санаторий.